什么是结构性年金？

结构性年金（Structured Annuity） 是一种结合了固定收益与定期支付的金融工具，常用于**房地产出售后避税延迟收益（特别是1031交换或结构性销售）**的情境。它本质上是将你卖出资产（如出租屋）的收益按一定的计划分期领取，用于延迟纳税并获得稳定现金流。

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✅ 一、什么是结构性年金？

结构性年金指通过保险公司发行的年金合约，在你卖出资产时不直接收款，而是将这笔款项委托第三方（通常是信托/年金公司），由其按你设定的时间表（比如每年10万，20年）支付给你。

它的核心作用：

• 合法延税（capital gains 递延）

• 每年收入可控（有利于保持较低税率）

• 规划退休现金流

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🧾 二、举例说明操作流程

🔸背景：

你有一套成本为$300,000，现价值$800,000的出租屋，准备卖掉。若直接卖出，将面临：

• 长期资本利得税（最高20%）

• 折旧回捕税（最高25%）

• 州税（如加州13.3%）

🔹方案：卖房后用结构性年金延税

Step 1：签署结构性销售协议

• 卖家、买家、结构性年金提供商三方签署协议。

• 卖家（你）不直接收取房款，而是让第三方中介持有这笔资金。

Step 2：设定年金计划

• 比如你想从55岁开始每年领取$80,000，持续20年（共160万），由年金公司定期付款。

• 支付可为：

  • 固定金额（固定年金）

  • 随市场波动（指数年金，如linked to S&P 500）

Step 3：年金公司为你配置年金产品

• 用卖房资金一次性购买年金产品（通常为Single Premium Immediate Annuity, SPIA 或 Indexed Annuity）。

• 年金公司分期付款给你。

Step 4：延迟缴纳资本利得税

• 你只需在每年收到年金支付时，对那一年的“应税部分”纳税。

• 相比一次性缴税，可以将你分散在低税率区间。

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📊 三、比较：直接卖 vs 结构性年金

⚠️ 四、注意事项

• 结构性销售必须在交易前设定，一旦签署购房合同就不能再操作。

• 年金购买后不可撤销，现金流安排要慎重设计。

• 寻找专业人士协助（包括税务师、保险年金顾问、律师等）。

我们以下面这个实际情境为例，来模拟结构性年金的现金流表格和税务对比：

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🏠 情境设定：

• 出租屋原始购入价：$300,000

• 折旧额：$100,000

• 卖出价：$800,000

• 净增值：$800,000 - $300,000 + $100,000（折旧回捕）= $600,000

• 税务州：加州（最高13.3%州税，假设为10%）

• 出售时你 55 岁，计划到 75 岁前每年领取年金

• 年金总领取期限：20 年

• 年金总金额预估：约 $960,000（考虑利息增长）

• 假设年金中每年 60% 为本金返还，40%为利得应税

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📊 A. 年金现金流模拟（20年）

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🧾 B. 税务对比：直接卖房 vs 年金分期

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✅ 结论

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目前美国市场上能提供Structured Annuity（结构性年金）的保险公司并不多，尤其是用于房地产出售税务规划（如结构性销售、延税）这种用途的年金产品。它通常涉及特定的年金公司 + 专业中介结构安排。下面是一些可以操作此类结构的公司与路径：

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✅ 一、主流可承保结构性年金的保险公司（用于房地产/高额资产处置）

🔸1. Midland National Life Insurance Company

• 隶属于 Sammons Financial Group

• 提供结构性销售年金方案

• 与专业结构性年金中介公司（如 SFA）长期合作

• 可接受房地产交易所得进入年金合同

• 产品可设计为 SPIA、Deferred Annuity 或 Indexed Annuity

🔸2. American General Life Insurance (AIG)

• 曾经提供结构性解决方案，尤其用于伤残赔偿、法律和遗产相关案件

• 目前部分年金产品仍支持结构性现金流安排（需配合律师事务所操作）

🔸3. Pacific Life（部分情况）

• 可提供定制年金支付流方案

• 要求通过特定顾问渠道申请结构性交易

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✅ 二、结构性年金的实际操作路径（不是随便买个年金产品）

你不能直接找保险公司投保结构性年金，它需要：

1. 在卖房合同签署之前就设立好交易结构

2. 引入一个专业的结构性年金服务机构（如以下这些）：

   • SFA Inc.（Structured Financial Associates）

   • Settlement Advisors Inc.

   • Preservation Trust Services

3. 他们与保险公司（如 Midland National）合作，将房款转入信托→购买年金产品→定期支付给你

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🧭 三、推荐咨询路径

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🎯 结论

你不能直接在保险公司官网上申请“结构性年金”，而是需要：

• 提前规划交易结构

• 通过结构中介 + 有年金合作的保险公司来共同完成

• 常见组合是：
  ✅ 出售房产 → ✅ 中介安排结构 → ✅ 信托收款 → ✅ 买入 Midland National 年金 → ✅ 税延 + 现金流规划
  

你搜索不到“Structured Annuity”的主要原因是：

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✅ 1. 术语不标准：市场通常不用“Structured Annuity”这个词

尽管很多人口语上说“结构性年金”，但这不是一个正式的金融产品类别名称，所以 Google 搜索会混淆。市场上更常见的说法是：

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✅ 2. 正确搜索关键词推荐：

你可以用以下术语来获得更准确的资料：

• ✅ "Structured Installment Sale Annuity"

• ✅ "Real Estate structured sale with annuity"

• ✅ "Deferred Capital Gains via structured annuity"

• ✅ "Midland National structured sale annuity"

• ✅ "1031 exchange alternative structured sale"

• ✅ "Structured Sale using annuity for real estate"

这些关键词能带你找到类似下列资源：

• Midland National 提供的 Structured Sale 年金产品介绍

• 专业年金结构公司（如 SFA, Inc.）的服务方案

• 房地产出售税务规划案例

• 财税顾问对 Installment Sale + Annuity 的解析文章

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✅ 3. 搜不到的根本原因：它是一种定制结构，不是“现成产品”

结构性年金不是保险公司菜单上的某个产品，而是通过年金产品+税务结构+信托安排“搭建”出来的一种策略。

所以它更像是：

一种 策略组合（Strategy），而不是一个 产品名称（Product）

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✅ 结论